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8月10日，住建部發(fā)布通知，就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)稿”）公開(kāi)征求意見(jiàn)。本文就該意見(jiàn)稿相關(guān)內(nèi)容作一分析。

意見(jiàn)稿中提出了四大量化指標(biāo)：

基于以上四條量化指標(biāo)，新建建筑面積扣除就地安置面積外，剩余建筑面積部分為未來(lái)項(xiàng)目可產(chǎn)生收入的來(lái)源。

根據(jù)中潛城市更新實(shí)務(wù)項(xiàng)目上的測(cè)算分析，未來(lái)項(xiàng)目上如嚴(yán)格按照四大指標(biāo)的規(guī)定執(zhí)行，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益自平衡將很難實(shí)現(xiàn)。雖然前兩項(xiàng)指標(biāo)，給予了“原則上”的口子，但是地方政府項(xiàng)目執(zhí)行上，能否進(jìn)行突破需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。

后疫情時(shí)代，地方財(cái)政都處于困難時(shí)期，從31省市2021年上半年財(cái)政收支情況看，僅上海市出現(xiàn)“財(cái)政盈余”，其余30個(gè)省市均存在收不抵支問(wèn)題。大拆大建意味著政府需要進(jìn)行更多的財(cái)政投入，可能會(huì)帶來(lái)更大的財(cái)政支出壓力和隱形債務(wù)負(fù)擔(dān)。

圖：2021年上半年各省市收支缺口數(shù)據(jù)（來(lái)源：WIND,各省財(cái)政廳、中泰證券研究所）

注：四川省尚未披露上半年財(cái)政收支情況，數(shù)據(jù)為1-5月。

土地財(cái)政實(shí)際上是過(guò)去增量發(fā)展階段，政府融資的一種重要手段。未來(lái)如果政府仍延續(xù)土地財(cái)政賣地的思路，對(duì)于地價(jià)不高的城市來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)榈貎r(jià)低，意味著融資成本更高，要賣更多的地，招商難度更大。未來(lái)如無(wú)法帶來(lái)足夠的稅收，城市建設(shè)投入越多，財(cái)政就越會(huì)捉襟見(jiàn)肘,加速債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。

所以，我們看本次意見(jiàn)稿，可以看出政府對(duì)于城市更新的幾個(gè)定位：

①根據(jù)本次住建部的幾條量化指標(biāo)可以預(yù)見(jiàn)，如果指標(biāo)未來(lái)作為執(zhí)行的硬性紅線，那城市更新中的土地收益、開(kāi)發(fā)收益，本質(zhì)上是為了平衡區(qū)域中的公益性投入，而非是為了追求盈利。

②城市更新現(xiàn)在更多的不提倡大拆大建，而是對(duì)原有建筑進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑旌头?，既保護(hù)了文化與歷史的傳承，讓建筑面貌煥新。可以看出城市更新重點(diǎn)關(guān)注的是功能上的提升，并不是追求大規(guī)模建設(shè)，盲目投資。

③在“房住不炒”和嚴(yán)控地方政府隱形債務(wù)的大政策背景下，地方政府不能再走“土地財(cái)政”的老路，而尤其對(duì)于中小城市，增容本質(zhì)還是土地財(cái)政的思路。未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵還是，土地賣出去后，能否招商，招商落地后能否產(chǎn)生可觀的稅收，保證財(cái)政的可持續(xù)性。

拆建類項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商參與城市更新的主要形式。過(guò)去開(kāi)發(fā)商參與城市更新項(xiàng)目的投資邏輯是 “利潤(rùn)與拿地”。一級(jí)整理成本可用于抵扣土地價(jià)款，意味著前期可以以更小的投入從前端介入項(xiàng)目，而參與一級(jí)即可鎖定二級(jí)拿地資格。從而通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得土地，通過(guò)新增的建筑面積，以銷售變現(xiàn)（占大頭）或者自持物業(yè)出租的方式，彌補(bǔ)項(xiàng)目的前期投入，獲得投資收益。

目前不少地方的城市更新政策上，也是通過(guò)增容和補(bǔ)償?shù)貕K用于平衡收益。一旦征求意見(jiàn)稿落地，未來(lái)開(kāi)發(fā)商平衡收益實(shí)現(xiàn)目標(biāo)回報(bào)的難度將加大。因此投資思路需要轉(zhuǎn)換，由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。城市發(fā)展從“高速度”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”，開(kāi)發(fā)主體著眼經(jīng)營(yíng)模式，未來(lái)需要提高精細(xì)化管理能力。