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國務院于2021年8月印發(fā)《全民健身計劃（2021－2025年）》（以下簡稱《計劃》），就今后一個時期促進全民健身更高水平發(fā)展，更好滿足人民群眾的健身和健康需求作出部署。我國全民健身國家戰(zhàn)略深入實施，全民健身公共服務水平顯著提升，全民健身場地設施逐步增多，人民群眾通過健身促進健康的熱情日益高漲，健康中國和體育強國建設邁出新步伐。體育場館作為體育活動的重要載體，在體育消費升級和存量經(jīng)濟的背景下，體育場館對于區(qū)域發(fā)展和城市發(fā)展起著重要的作用。而大型體育場館多位于城市核心的規(guī)劃區(qū)，是為數(shù)不多的可利用的大型綜合空間，本文就體育場館基于城市更新角度的改造升級進行討論。

1、體育場館的設施利用率低、功能布置有待優(yōu)化 ，開放性不足。

 2、體育場館大多政府所有，財政撥款制度下的運營，缺乏激勵機制，商業(yè)化和市場化程度較低。

 3、政策利好，催生了體育場館改造的需求。近年來，隨著“健康中國”等概念的提出，國家相關部門出臺了一系列政策支持體育產(chǎn)業(yè)的升級，權重體育支出方面對于體育場館的比例最高。

 4、體育場館朝著信息化、智能化、數(shù)據(jù)化發(fā)展。

近年來國家及地方頒布諸多關于城市更新的相關政策，城市更新已逐步上升為國家的戰(zhàn)略地位，是城市空間結構優(yōu)化和品質提升的重要抓手。

成都最近開創(chuàng)性提出了SOD（sports-oriented-development）的城市運營模式。SOD是一種體育引領城市營造的新模式，以公共服務為導向發(fā)展模式上的延伸，內(nèi)核是用體育公共服務引領城市規(guī)劃、體育創(chuàng)新引領產(chǎn)城融合、體育消費升級引領社區(qū)活力、體育賽事體系引領城市營銷。

體育場館的改造結合現(xiàn)有的城市更新模式，包含著兩方面的意義，一是實現(xiàn)體育場館功能升級，二是拓展其外延價值，如將體育場館打造為城市綜合體等。在城市更新類型的劃分上，歸屬于“功能改變類”，即在保留建筑主體的前提下，部分或者全部改變建筑物使用功能，但不改變土地使用權人和使用期限。

實施路徑上，需要將體育場館功能改造工作納入?yún)^(qū)域城市更新計劃，統(tǒng)籌推進體育場館功能改造和城市更新工作。在實施主體確認階段，積極引入社會資本方，利用社會資本方的相關資源和經(jīng)驗提升體育場館的能級?？梢酝ㄟ^簽訂《項目實施監(jiān)管協(xié)議》，明確更新項目體育場館的建設主體、管理主體和監(jiān)管主體，以及各主體對應的責任、權利與義務，保證后續(xù)管理工作的有序進展；《建設用地規(guī)劃許可證》中落實關于體育活動場地的規(guī)劃管控要求；相關的協(xié)議書中（如涉及容積率調(diào)整的補簽《土地使用權出讓合同》、《委托運營合同》等）約定土地權利人、運營方對體育活動場地需承擔的責任與義務。

徐家匯體育公園位于上海市徐匯區(qū)，這里是上海中央活動區(qū)之一，同時亦為上海十大商業(yè)中心之一，成為國內(nèi)一流和國際知名的上海地標，包含建于1975年的萬體館、建于1983年的上海游泳館、建于1998年的上海體育場等標志性體育場館。在經(jīng)歷興盛之后，該地塊的狀況卻并不樂觀：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)混搭，違章搭建現(xiàn)象較多，組織管理也不是很理想，上海市政府2016年便開始經(jīng)過論證調(diào)研，對徐家匯體育公園的更新改造工作，計劃于2021年底基本建成。

2020年8月，徐匯區(qū)作為全國首批、上海首家國家體育產(chǎn)業(yè)示范基地，徐家匯體育產(chǎn)業(yè)也以“一核五區(qū)”空間布局，力爭在“十四五”期間形成競賽表演國內(nèi)領先、體育品牌總部匯聚、體育科技快速發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力突出、健身休閑品質優(yōu)良、商旅文體融合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。根據(jù)規(guī)劃方案，徐家匯體育公園在規(guī)劃設計上，注重平衡場館功能提升的現(xiàn)實需求和建筑物歷史留存的權重，將保留和改造上海體育場、上海體育館、上海游泳館和東亞大廈四棟主要建筑，其余建筑基本拆除，場館改造中，一是優(yōu)先滿足頂級賽事及賽事配套空間布局需求；二是“量體裁衣”，對既有建筑空間進行匹配性改造，布局全民健身和專業(yè)服務功能。

1、關注公益性和經(jīng)濟性的平衡，需要拓寬收益來源。雖然體育場館承載著提供體育設施，服務公共群眾的公益屬性，但長期發(fā)展，需要實現(xiàn)經(jīng)濟上的盈利才能持續(xù)良性循環(huán)。場館無形資產(chǎn)主要包括商業(yè)冠名權、VIP 包廂使用權、廣告開發(fā)、商業(yè)贊助及特許經(jīng)營權等。優(yōu)質的場館設施將吸引來優(yōu)質的賽事以及眾多的球迷，場館冠名權收入也相應水漲船高。2011 年初東方明珠引進梅賽德斯-奔馳對文化中心進行冠名，另有可口可樂、招商銀行、中國聯(lián)通等公司作為創(chuàng)始合作伙伴，使贊助收入占據(jù)半壁江山，改變單一的收租盈利模式。目前國內(nèi)場館商業(yè)價值開發(fā)仍受制于場館設施落后，賽事數(shù)量、質量不高等局限，與國外場館差距大，導致我國與國外球館冠名權開發(fā)上存在巨大差距。

2、前期策劃過程中，需要將未來的運營需求前置，精準定位，合理設計，各個類型的體育場地及商業(yè)業(yè)態(tài)的分布和比重。需要結合當?shù)氐某ｑv人口，場館的輻射范圍提前做好客流量的預測（比如大型賽事演出的人次、高引流體育項目的可實現(xiàn)客流人次）；另外確定客單價來預測商業(yè)銷售的規(guī)模，反推出所需的商業(yè)面積；根據(jù)可實現(xiàn)的商業(yè)面積來進行商業(yè)定位，讓場地利用更加充分。

3、永久性和臨時性設施做好劃分，盡量減輕政府財政負擔，避免大拆大建。在體育場館建設中，經(jīng)常會出現(xiàn)盲目貪大求全的現(xiàn)象，在改造升級的過程中，需要理性思考體育場館未來的產(chǎn)業(yè)導入，盡量避免資源浪費，考慮未來的賽事需求，做好永久和臨時設施的劃分。