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園區(qū)運(yùn)營(yíng)丨 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)分析
來源: | 作者:何弘婧 | 發(fā)布時(shí)間: 2021-07-09 | 5668 次瀏覽 | 分享到:
園區(qū)運(yùn)營(yíng)是園區(qū)工作中最高層的工作，園區(qū)能否長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，運(yùn)營(yíng)工作起著至關(guān)重要的作用。運(yùn)營(yíng)期不同階段，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)面對(duì)不同的運(yùn)營(yíng)難題，本文將園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行階段劃分，分別進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，具體說明如下：

一、運(yùn)營(yíng)階段劃分


1、前期招商階段

在園區(qū)建設(shè)竣工前，運(yùn)營(yíng)主體的產(chǎn)業(yè)部門即制定產(chǎn)業(yè)招商策略、在全國(guó)范圍內(nèi)大力開展招商工作，爭(zhēng)取在2-3年內(nèi)落實(shí)招商工作，盡快形成產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群。在該階段，產(chǎn)業(yè)招商策略可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作一定完善調(diào)整。


2、后期服務(wù)階段

招徠企業(yè)一旦入駐園區(qū)，運(yùn)營(yíng)主體即開始提供各類服務(wù)（如人力資源管理、工商稅務(wù)辦理、產(chǎn)業(yè)信息交流、行業(yè)內(nèi)峰會(huì)、引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)等），幫助企業(yè)成長(zhǎng)，只是在前期招商階段給予服務(wù)費(fèi)免費(fèi)或優(yōu)惠。


當(dāng)各園區(qū)的入駐率達(dá)到70-80%以上，項(xiàng)目公司以轉(zhuǎn)向服務(wù)入駐企業(yè)、幫助入駐企業(yè)成長(zhǎng)為主要工作，產(chǎn)業(yè)招商為輔助工作，即淘汰不合格企業(yè)，動(dòng)態(tài)優(yōu)化入駐企業(yè)。



二、不同階段盈利模式說明


前期招商階段，運(yùn)營(yíng)主體以各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入駐，包括返稅、租售折扣、以租入股等方式，這些租售的優(yōu)惠連同所有招商費(fèi)用屬于廣義上的招商投資（花費(fèi)的招商費(fèi)用是為后續(xù)完成運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的必要投資）投資運(yùn)作。


后期服務(wù)階段，運(yùn)營(yíng)主體獲得各項(xiàng)服務(wù)收入，同時(shí)逐步提高租賃價(jià)格、獲取完成考核目標(biāo)的績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)，幫助企業(yè)上市獲得股權(quán)投資收益等。


所以總體上前期招商階段的招商投資在后期服務(wù)階段逐步收回并獲取收益。


三、不同階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別


1、前期招商階段

①為達(dá)成產(chǎn)業(yè)招商的數(shù)量要求，未能嚴(yán)格執(zhí)行招商策略，給整體產(chǎn)業(yè)招商工作埋下隱患；
②不能吸引足夠高質(zhì)量的企業(yè)入駐，形成不了合格產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群；
③招商費(fèi)用超過政府給予的相關(guān)成本限額，存在過多招商費(fèi)用不被政府方認(rèn)可，而由運(yùn)營(yíng)主體自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；
④投資花費(fèi)太大，給園區(qū)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和后續(xù)考核帶來很大壓力。


2、后期服務(wù)階段

①形成不了高質(zhì)量園區(qū)企業(yè)群，企業(yè)粘性低，后續(xù)動(dòng)態(tài)優(yōu)化難度加大；
②存在宏觀經(jīng)濟(jì)或政策風(fēng)險(xiǎn)等，導(dǎo)致入駐企業(yè)整體成長(zhǎng)不達(dá)預(yù)期；
③運(yùn)營(yíng)主體配套服務(wù)或運(yùn)營(yíng)能力不足，不能滿足入駐企業(yè)的需求，服務(wù)收入不高，達(dá)不到績(jī)效考核的要求；
④資本市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，運(yùn)營(yíng)主體對(duì)入駐企業(yè)的股權(quán)投資收益不達(dá)預(yù)期。


四、不同階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)


1、前期招商階段

①明確區(qū)位優(yōu)勢(shì)，做好產(chǎn)業(yè)類型篩選及產(chǎn)業(yè)定位，加強(qiáng)目標(biāo)篩選的精準(zhǔn)研究，明確對(duì)企業(yè)的考核機(jī)制；

②積極爭(zhēng)取政府的產(chǎn)業(yè)支持政策，提高對(duì)意向企業(yè)的吸引力；

③合理分配可運(yùn)用的招商獎(jiǎng)勵(lì)政策，針對(duì)不同類型企業(yè)給予不同的優(yōu)惠力度，提高未來園區(qū)內(nèi)整體的效益水平；

④針對(duì)園區(qū)類PPP項(xiàng)目，尤其需要同做好政府協(xié)商，一方面對(duì)于招商投資方面，部分獎(jiǎng)勵(lì)由政府執(zhí)行，避免招商的支付壓力全部由運(yùn)營(yíng)主體承擔(dān)；另一方面前期階段同政府協(xié)商未來運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)的規(guī)則。


2、后期服務(wù)階段

①提升運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力，提高未來園區(qū)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,增加未來用戶粘性; 更加關(guān)注園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求、企業(yè)的個(gè)性化需求，更有針對(duì)性地提供招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

②創(chuàng)新盈利模式，從過去主要依靠土地開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)租賃的盈利模式轉(zhuǎn)型升級(jí)為“物業(yè)租賃、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資”等方面的盈利模式創(chuàng)新。

③探索融資模式的創(chuàng)新，打通園區(qū)資產(chǎn)的融-投-管-退全周期通道，創(chuàng)新融資方式。

④打造標(biāo)桿效應(yīng)，后期根據(jù)品牌影響力，吸引企業(yè)，擴(kuò)大潛在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

⑤構(gòu)建行業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，協(xié)同內(nèi)外部資源，有序推進(jìn)整個(gè)生態(tài)圈的構(gòu)建，謀求長(zhǎng)期發(fā)展的生態(tài)紅利。