2017年底,隨著財金(2019)10號文的出臺,PPP模式發(fā)展進入了分水嶺,新增的片區(qū)開發(fā)類的PPP項目漸少，取而代之的為近兩年來熱度更高的“epc+投資人”、ABO等模式。實際上，仍有很多存量的片區(qū)開發(fā)PPP項目在實施，項目投資規(guī)模大,子項目眾多,內容復雜,在PPP愈發(fā)嚴格的政策框架下，開發(fā)主體實施的難度更大，本文結合我司咨詢過程中遇到的實務問題，對片區(qū)開發(fā)類PPP項目操作中各階段的難點進行盤點：
PPP項目前期立項及兩評一案階段，很多項目前期準備深度有限，項目前期階段對于各業(yè)態(tài)的建設及運營標準往往存在定位不準的問題，影響社會資本方的運營成本及收入報價的準確性，為未來可行性缺口補助結算埋下隱患。
根據項目實際情況測算的可行性缺口補助同前期階段論證的財承狀況存在較大差距，對政府方而言可能會出現(xiàn)支付責任同預期不符的問題。大多數情況下，政府方的底線是，項目不能增加其財政支出的負擔，如實際支出責任高于論證階段的數值，可能需要項目公司自行承擔這一部分的損失。
片區(qū)開發(fā)類項目內容復雜，建設期過程中會遇到各種內外部因素，導致項目發(fā)生變動；實際操作中，可能存在為了項目效果的打造，提升建設標準，導致項目投資金額增加，投資結構變化；或者是土地政策發(fā)生變動，未來拿地的不確定性提高，項目合作的范圍發(fā)生變動等等問題，都是片區(qū)開發(fā)項目過程中的各樣難關。
另外，很多片區(qū)開發(fā)項目涉及土地征拆，土地征拆的量大，且完成時間的不確定性高，對于整個項目的建設時序以及投資回報均產生致命影響，包括大量征拆費的項目，對于項目公司而言資金需求量巨大，需要做好投資節(jié)奏的把控。
PPP項目有明確的合作期限，同開發(fā)主體市場化拿地開發(fā)的模式比，期限大大縮短，在運營階段的難度變大，運營期限有限，一般10-15年左右，在PPP項目運營階段，政府對于產業(yè)導入、產業(yè)發(fā)展，企業(yè)培育都提出了各類要求，需給當地帶來產值、稅收等貢獻，項目公司的運營壓力大。
同時，運營過程中需要針對不同類型企入駐業(yè)給予區(qū)別化的招商獎勵，為了保證項目整體的效益最大化，在PPP合同框架下，如何合理分配相關的優(yōu)惠獎勵額度，如何制定合理的差異租售定價策略，需要開發(fā)主體做好頂層設計。
PPP項目到期需要無償移交，屆時，項目移交前產生的現(xiàn)實、或有潛在的債務或權益均應讓原有股東承擔或享有，在未來賬務操作上也需要格外注意。同時，因為項目內容復雜，未來移交階段各方權利義務的切割難度也較大。
1、項目準備階段需要充分論證，需要有全局觀，有系統(tǒng)性的思維，建議在前期論證階段，投資、建設、運營各方都應參與到項目頂層設計中來，尤其運營方對于未來項目運營的要求，應前置考慮，減少未來項目設計同運營需求不匹配，或者運營成本、收入與實際差距過大的情況。
2、此類項目的前期征拆、建設手續(xù)辦理、產業(yè)導入等各環(huán)節(jié)均離不開政府的大力支持。同時政府和項目公司各方的利益需要在實施各階段尋求平衡點，項目公司需要做好投資結構的控制，合理安排各類型子項目建設時序。通過征拆資金投入的節(jié)奏把控，與政府方做好博弈，把握主動權。
3、片區(qū)開發(fā)類的PPP項目由若干子項目組成，對于項目公司人員而言，項目管理的難度遠高于其他單一類型的PPP項目，對于人員協(xié)調、全盤把握的能力要求甚高。運營前期可以委托專業(yè)的第三方團隊進行各業(yè)態(tài)的管理，通過前期專業(yè)第三方團隊的指導，打造一批具備高運營能力的管理團隊。
片區(qū)開發(fā)類的項目，對于區(qū)域經濟的長遠發(fā)展、城市的發(fā)展升級有著重要的戰(zhàn)略意義，對開發(fā)主體來說，機會多多也挑戰(zhàn)多多，項目實施過程中也是路漫漫，道阻且長。
