bbwbbwbbw白嫩,蜜乳av久久久久久久久久久,毛片无码国产,色久悠悠婷婷综合在线亚洲

近期中潛咨詢承接一項特殊的園區(qū)類房地產(chǎn)銷售定價咨詢業(yè)務(wù)，由于這是一個大型舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)PPP項目的一部分，有相關(guān)的特殊定價約束條件，客戶（即該PPP項目的社會資本）難以合理確定在跨多個年度銷售期間的定價。經(jīng)我們咨詢?nèi)藛T的仔細(xì)分析，設(shè)計了一個定價模型，來幫助客戶合理確定整個去化期間的銷售價格，租賃價格的確定部分省略。

PPP項目的商業(yè)模式是社會資本通過投資、建設(shè)、運營收回投資成本并獲得合理利潤。與一般房地產(chǎn)項目不同的是，這是一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)類的運營性物業(yè)，主要是科研及辦公用房，對外出售和出租面積各半，吸引各類企業(yè)入駐科研及辦公，為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造稅收和就業(yè)等收益。項目公司在合作期內(nèi)通過招商運營獲取一定物業(yè)出售、出租、各類增值服務(wù)等收入，并獲得入駐企業(yè)一定期限內(nèi)所創(chuàng)稅收的地方留成的一部分獎勵。項目公司獲得稅收獎勵后，也要按一定比例返還給所創(chuàng)造稅收貢獻(xiàn)的入駐企業(yè)。合作期滿，社會資本將包括出租物業(yè)在內(nèi)的項目資產(chǎn)（不包括已出售物業(yè)）無償移交給當(dāng)?shù)卣?/span>

由于項目整體投資額較大、有一定公益性，政府方給予財政補貼，并通過招投標(biāo)程序作了上限確定。在項目招標(biāo)時，社會資本就每個運營年度各項目的運營收入、成本費用等分別報價，分別得到各運營年度的具體財政補貼額，各年度財政補貼合計額為補貼上限。其中對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)，約定運營期內(nèi)各年的租售價格、實現(xiàn)的租售比例、園區(qū)單位面積稅金實現(xiàn)水平的下限等。

根據(jù)當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展要求，社會資本方需要同時進(jìn)行傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和新興數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的招商和產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)。 

根據(jù)項目的上述情況，中潛咨詢的項目團隊和社會資本一起具體分析建立銷售物業(yè)定價模型（出租物業(yè)部分暫不討論）的各項邊界條件以達(dá)成社會資本的各項訴求。

1、實際定價模型所實現(xiàn)的物業(yè)銷售額盡量與投標(biāo)報價值接近，因為過多獲取物業(yè)銷售收益會因銷售價格較高不利于產(chǎn)業(yè)招商，少獲取物業(yè)銷售收益，則會因為缺口補貼的上限因素，社會資本可能無法獲得足夠財務(wù)收益。

2、針對不同的意向招商企業(yè)采取歧視性的個性化價格，體現(xiàn)招商意圖和戰(zhàn)略。

3、實際銷售進(jìn)度肯定與計劃預(yù)期不同，在實務(wù)中如何在實際去化銷售期內(nèi)的不同時點動態(tài)調(diào)整各物業(yè)的銷售價格，以獲得同等銷售收益，既不多獲取也不少獲取物業(yè)銷售收益。

4、PPP項目的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有很多地塊，由于絕大部分的強排和規(guī)劃設(shè)計都未完成，不確定性較大，所以先選取已完成強排設(shè)計、最先開發(fā)建設(shè)的某地塊（以下簡稱X地塊）進(jìn)行模型構(gòu)建，后續(xù)其他地塊可以按同樣思路構(gòu)建定價模型。 

1、確定預(yù)計對外出售的具體物業(yè)

X地塊內(nèi)共擬建10幢單獨物業(yè)，每幢建筑面積3000-5000平米不等，中潛咨詢的項目團隊根據(jù)對外出售和出租面積各半的規(guī)劃要求，確定預(yù)計對外出售的6幢具體物業(yè)，其中有2幢物業(yè)的底層將自用，其余4層對外出售。后續(xù)要確定該6幢（其中4幢為2-5層）的整體出售價格。

2、在保證同等收入的前提下，確定該6幢擬出售物業(yè)的價格系數(shù)

顯然即使不考慮招商因素，各幢物業(yè)的出售價格也不應(yīng)該相同。中潛咨詢的項目團隊認(rèn)為影響因素至少應(yīng)包括位置、面積、景觀、是否整棟可售等，并且對意向購買企業(yè)的影響度不同，所以相應(yīng)設(shè)立40%、30%、20%和10%的影響權(quán)重。中潛咨詢的項目團隊分別對6幢擬銷售物業(yè)的四大因素打分（有利的超過1分，不利的低于1分），然后按權(quán)重計算其綜合得分Y（Y1、Y2至Y6）。

為保證各幢物業(yè)價格系數(shù)調(diào)整后的X銷售收入總額與投標(biāo)報價值相同，須根據(jù)6幢物業(yè)的可售面積占總可售面積的比重Z（Z1、Z2至Z6）再次加權(quán)計算價格系數(shù)，盡量滿足Σ(Y*Z)=1。為此，項目團隊對各幢物業(yè)的價格系數(shù)進(jìn)行微調(diào)。

由各年度投標(biāo)的銷售單價及各幢待售物業(yè)的價格系數(shù)，確定未考慮招商因素的單價A（A1、A2至A6）。

3、初步確定招商策略和定價政策

當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展有總體要求，中潛咨詢的項目團隊和社會資本共同商量，初步制定招商策略。項目公司需要同時對傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和新興數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)進(jìn)行招商，雙方認(rèn)為意向招商傳統(tǒng)企業(yè)的現(xiàn)金流較好、實力較強，但未來發(fā)展?jié)摿挝幻娣e稅收績效相對較差；而意向招商的新興行業(yè)企業(yè)，是發(fā)展初期和中期階段的中小企業(yè)，資金實力較弱，但潛力相對較大。

所以雙方初步確定將入駐企業(yè)的租售價格水平、稅收返還優(yōu)惠與產(chǎn)業(yè)招商統(tǒng)籌策劃，針對不同的入駐企業(yè)提供不同的租售價格水平、稅收返還政策組合，充分利用現(xiàn)有政策和各項資源，達(dá)到社會資本利益的最大化。原則上項目公司提高傳統(tǒng)行業(yè)入駐企業(yè)的租售價格，降低傳統(tǒng)行業(yè)入駐企業(yè)的租售價格，即對財務(wù)實力較強的傳統(tǒng)行業(yè)入駐企業(yè)提高租售價格，將多獲得的收益轉(zhuǎn)移補貼給新興行業(yè)入駐企業(yè)；同時在稅收返還方面則相反，降低傳統(tǒng)行業(yè)入駐企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)要求、增加返稅比例，提高新興行業(yè)入駐企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)要求、降低返稅比例。

需注意的是，由于項目實施時，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有一定程度上揚，項目公司對傳統(tǒng)行業(yè)入駐企業(yè)提高租售價格水平仍在市場合理價格區(qū)間內(nèi)，否則不具有可操作性。

4、將擬銷售物業(yè)特定分配至具體招商對象并分別定價

此步驟工作是將擬對外銷售的6幢物業(yè)需根據(jù)招商策略進(jìn)行歧視性定價。中潛咨詢的項目團隊根據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入潛力、對項目公司業(yè)績考核的作用等因素，將傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)入駐企業(yè)再作內(nèi)部細(xì)分，最終共分為四種類型，在原單價水平A（A1、A2至A6）基礎(chǔ)上分別設(shè)置差異化的銷售單價、不同的單位稅金貢獻(xiàn)要求及返稅比例。

為了更好地達(dá)成招商策略目標(biāo)，中潛咨詢的項目團隊挑選X地塊位置較好的、面積較大的3幢物業(yè)用于傳統(tǒng)企業(yè)的招商，即分配給傳統(tǒng)行業(yè)招商企業(yè)的物業(yè)更多。一方面其原擬銷售單價水平A本就相對較高，再進(jìn)行加價較能為企業(yè)接受；另外這些物業(yè)面積較大，傳統(tǒng)企業(yè)的支付能力較強，這樣的內(nèi)部分配比例能給予新興行業(yè)招商企業(yè)更大的優(yōu)惠力度，幫助實現(xiàn)招商策略。

在四類招商企業(yè)中，其中經(jīng)營風(fēng)險大、中長期潛力巨大、能有效帶動上下游企業(yè)、項目整體的新興產(chǎn)業(yè)培育有重大意義的新興行業(yè)企業(yè)，是最重點的招商對象，該類招商對象的銷售單價需要最后以差額方式計算確定。即在具體定價過程中，先根據(jù)其他三類招商企業(yè)的單價、銷售物業(yè)的面積確定相應(yīng)實現(xiàn)的銷售額，最后以總銷售收入與投標(biāo)報價值相同為條件，倒算該最重點的招商對象需完成的銷售額，再確定相應(yīng)的銷售單價。這其實是對這類招商意愿最強的新興行業(yè)企業(yè)設(shè)置最優(yōu)惠的招商條件，中潛咨詢的項目團隊通過有意識地調(diào)節(jié)其他三類招商對象的銷售價格等條件，對這類招商企業(yè)進(jìn)行最極限性的定價，以供社會資本參考。

5、計算去化周期期初的銷售單價

第4步驟所計算確定的6幢物業(yè)銷售單價是在去化周期內(nèi)分年分別計算的，需通過現(xiàn)值計算確定期初價格，具體分四步：

① 按投標(biāo)報價時各去化周期內(nèi)實現(xiàn)的銷售比例，分期計算所實現(xiàn)的銷售單價；

② 確定折現(xiàn)利率。該PPP項目的財務(wù)指標(biāo)明確，總投資中資本金和債務(wù)融資分別占比20%和80%，其資金成本通過招標(biāo)分別確定為6.95%和5%，年化折現(xiàn)率為5.39%=80%*5%+20%*6.95%。

③ 將上述第①步所確定的6幢物業(yè)在去化周期內(nèi)各年實現(xiàn)的銷售單價，以0.4492%（=5.39%/12）的月度折現(xiàn)率分別折現(xiàn)至銷售期開始的期初。

④ 將去化周期內(nèi)各年實現(xiàn)的銷售單價現(xiàn)值加總，得到6幢物業(yè)在去化周期期初的銷售單價。

6、計算實際去化周期內(nèi)各期的定價

以上述第④步得到的6幢物業(yè)去化周期期初銷售單價為起點，按0.4492%月度折現(xiàn)率的終值，分別計算得到6幢物業(yè)在整個去化期間的各月銷售價格。 

1、客戶要求實現(xiàn)的物業(yè)銷售額盡量與投標(biāo)報價值一致，但由于各幢物業(yè)的銷售時間有較大不確定性，而且肯定不同于投標(biāo)預(yù)計的計劃表，銷售期間各年的售價又遞增，所以實際銷售額的絕對值無法與投標(biāo)報價值一致。只有采取現(xiàn)值的方法，做到實際銷售額的現(xiàn)值與投標(biāo)報價現(xiàn)值一致，才能在此基礎(chǔ)上事先制定擬銷售物業(yè)的具體價格以滿足該客戶按投標(biāo)報價的預(yù)期價值完成銷售的要求。

2、最終確定的各擬銷售物業(yè)各月份的價格是按月度折現(xiàn)率計算的終值，可保證未來實際對外出售時不同月份的價格不同，但現(xiàn)值等價，實際與投標(biāo)報價值仍一致。

3、上述測算確定的銷售價格逐月調(diào)增，在實務(wù)中不太現(xiàn)實，未來可以每季度取均值。

4、需提醒的是，上述X地塊內(nèi)的6幢物業(yè)及具體哪些物業(yè)分配給某類招商企業(yè)都是假設(shè)，未來可以根據(jù)實際情況，可以在模型中隨意動態(tài)調(diào)整。