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城市更新業(yè)務(wù)雖然在某種意義上說(shuō)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，但與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，有其自身特點(diǎn)，財(cái)務(wù)核算也有一定特殊性。

根據(jù)住建部日前發(fā)布的 《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》 （以下簡(jiǎn)稱《通知》），確定了四項(xiàng)底線數(shù)據(jù)：

上述四項(xiàng)要求限制了城市更新項(xiàng)目的收益率，未來(lái)在實(shí)務(wù)中很可能某單個(gè)城市更新項(xiàng)目的收益率較差，難以吸引到開(kāi)發(fā)商參與。為此很可能會(huì)出現(xiàn)多個(gè)城市更新項(xiàng)目打包交給某開(kāi)發(fā)商的情況，或者政府方以優(yōu)惠價(jià)格將某住宅項(xiàng)目土地出讓給某開(kāi)發(fā)商，以補(bǔ)償其負(fù)責(zé)的某城市更新項(xiàng)目收益的不足。

城市更新業(yè)務(wù)比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)更復(fù)雜，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目是先以招拍掛程序受讓土地、再經(jīng)各項(xiàng)施工建設(shè)、最后對(duì)外銷售，城市更新業(yè)務(wù)則增加動(dòng)拆遷不超過(guò)20%的殘破舊建筑、對(duì)其余留存建筑的升級(jí)改造以及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)等內(nèi)容。

這些都對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)核算提出新要求。城市更新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括對(duì)外銷售和自持運(yùn)營(yíng)，其財(cái)務(wù)核算和一般房地產(chǎn)項(xiàng)目差不多，為此本文就城市更新項(xiàng)目的成本核算提出粗淺建議，供大家討論。

動(dòng)拆遷成本核算是城市更新項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算最重要的內(nèi)容，也相對(duì)較為復(fù)雜，具體包括如下幾點(diǎn)：

1、 開(kāi)發(fā)主體除支付貨幣化動(dòng)遷費(fèi)外，為達(dá)成就近安置率目標(biāo)，必然發(fā)生實(shí)物動(dòng)遷成本，如何較準(zhǔn)確核算相關(guān)的拆動(dòng)遷成本和銷售收入。

2、 單個(gè)城市更新項(xiàng)目的規(guī)模一般都不會(huì)太大，且包含多種業(yè)務(wù)或同時(shí)包括新建和改造兩種物業(yè)獲取方式，共同性間接費(fèi)用如何分?jǐn)?，具體如何核算。

3、 城市更新項(xiàng)目的資金平衡，可以是單個(gè)改造項(xiàng)目平衡、多個(gè)改造項(xiàng)目平衡，甚至可能與政府確定以其他土地項(xiàng)目的收益作補(bǔ)償達(dá)到總體平衡，如何進(jìn)行相應(yīng)的成本核算。

1、實(shí)物動(dòng)遷核算

除了一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓金成本，根據(jù)《通知》的要求，城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體還要承擔(dān)居民動(dòng)拆遷成本，除了向動(dòng)遷戶支付過(guò)渡費(fèi)等貨幣性動(dòng)遷安置費(fèi)用，還須進(jìn)行實(shí)物動(dòng)遷，即根據(jù)動(dòng)遷戶的人口、所拆遷舊房的面積等因素，將一定面積的新建住房分配給動(dòng)遷戶，其中部分面積無(wú)償部分面積低價(jià)。

從規(guī)范操作的角度出發(fā)，實(shí)物動(dòng)遷應(yīng)等額反映為城市更新項(xiàng)目的土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)和銷售收入，即項(xiàng)目前期動(dòng)拆遷時(shí)借記“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，貸記“預(yù)收賬款”，這樣真實(shí)反映城市更新項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本；待項(xiàng)目竣工后，房產(chǎn)分配給動(dòng)遷戶時(shí)借記“預(yù)收賬款”，貸記“銷售收入”，計(jì)入城市更新項(xiàng)目的收入，并向動(dòng)遷戶開(kāi)具發(fā)票。這也是動(dòng)遷戶辦理房產(chǎn)證明的要求。

關(guān)鍵是實(shí)物動(dòng)遷的成本金額如何確定？實(shí)務(wù)中一般通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估的方式，即由專業(yè)機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)厣杏行У膭?dòng)遷補(bǔ)償政策文件和區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格水平，估測(cè)動(dòng)遷戶擬拆除房屋的價(jià)值。

2、共同性間接費(fèi)用分?jǐn)偤秃怂?/span>

為準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算，需明確成本核算算對(duì)象，才能做好間接費(fèi)用的歸集和分配。只要某項(xiàng)建造支出受益于兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，就在受益成本核算對(duì)象間分配，主要包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 規(guī)劃與設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用以及監(jiān)理、咨詢、建設(shè)管理費(fèi)等間接費(fèi)用等三大類。至于房屋新建與改造裝修等建安成本一般是直接開(kāi)發(fā)成本，有較明確的受益對(duì)象，與一般房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一樣直接進(jìn)行相應(yīng)歸集及核算即可。

城市更新項(xiàng)目的成本核算對(duì)象，可能會(huì)分多個(gè)層級(jí)。具體城市更新項(xiàng)目是第一個(gè)層級(jí)，按城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)新建或更新改造部分作為第二個(gè)層級(jí)，如有必要，更具體的物業(yè)樓號(hào)或名稱作為第三個(gè)層級(jí)的成本核算對(duì)象。對(duì)單個(gè)城市更新項(xiàng)目而言，直接進(jìn)行第二或第三層級(jí)成本核算對(duì)象的成本核算。如有多個(gè)項(xiàng)目打包開(kāi)展的城市更新項(xiàng)目，則先進(jìn)行第一層級(jí)成本核算對(duì)象的成本分配，再進(jìn)行第二或第三層級(jí)成本核算對(duì)象的成本核算。

核算難點(diǎn)在于不同成本項(xiàng)目的受益對(duì)象可能不相同，費(fèi)用歸集后根據(jù)不同的受益對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)分配。

① 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地出讓金是直接成本，可以直接納入第二或第三層級(jí)成本核算對(duì)象的成本，各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)則一定須進(jìn)行分?jǐn)?，以更真?shí)地反映各個(gè)項(xiàng)目或內(nèi)部各物業(yè)的動(dòng)拆遷成本。具體分配標(biāo)準(zhǔn)建議采用建筑面積法。

② 前期費(fèi)用和間接費(fèi)用

按照有關(guān)費(fèi)用協(xié)議的約定，以其費(fèi)用覆蓋的范圍進(jìn)行受益對(duì)象的分配，只是分配標(biāo)準(zhǔn)建議采用直接成本法，即根據(jù)新建或更新改造部分這兩類成本核算對(duì)象間的直接成本比例分配前期費(fèi)用和間接費(fèi)用。因?yàn)樾陆ê透赂脑斓膯挝黄椒焦ぷ髁坑休^大差異，如根據(jù)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偛缓侠怼?/span>

所以不同的前期費(fèi)用和間接費(fèi)用其分?jǐn)偡秶赡懿煌?/span>

3、多個(gè)項(xiàng)目的核算問(wèn)題

如有明確協(xié)議證明是多個(gè)城市更新項(xiàng)目打包進(jìn)行或不同項(xiàng)目掛鉤的，顯然這些項(xiàng)目的收益能力相差較大，有相互補(bǔ)償意味，則按一定標(biāo)準(zhǔn)在各個(gè)項(xiàng)目（第一層級(jí)成本核算對(duì)象）間先分配動(dòng)拆遷成本，后再進(jìn)行第二或第三層級(jí)成本核算對(duì)象的拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配。

那擬更新改造的留存建筑業(yè)務(wù)是否還應(yīng)分?jǐn)倓?dòng)拆遷成本？這需根據(jù)是否受益進(jìn)行判斷。如果擬動(dòng)拆遷的殘破建筑對(duì)留存建筑價(jià)值有重大不利影響，即開(kāi)發(fā)主體直接收購(gòu)留存建筑的價(jià)格因擬動(dòng)拆遷的殘破建筑的存在而明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，則應(yīng)分?jǐn)倸埰平ㄖ膭?dòng)拆遷成本；反之，不應(yīng)分?jǐn)?，或者根?jù)收購(gòu)價(jià)格的影響程度而適量分?jǐn)偂?/span>

為此先確定單個(gè)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偛疬w補(bǔ)償費(fèi)的建筑面積，按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行第一層級(jí)成本核算對(duì)象的拆遷補(bǔ)償費(fèi)分?jǐn)?，再在各單個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行第二或第三層級(jí)成本核算對(duì)象的拆遷補(bǔ)償費(fèi)分?jǐn)偂?/span>

如無(wú)協(xié)議證明但實(shí)際是多個(gè)城市更新項(xiàng)目打包或不同項(xiàng)目掛鉤的，只能在內(nèi)部投資分析時(shí)，按實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)拆遷成本的分配，賬面財(cái)務(wù)核算仍以相關(guān)協(xié)議約定進(jìn)行分配。

前期費(fèi)用和間接費(fèi)用則是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，類似地先后進(jìn)行第一層級(jí)和第二或第三層級(jí)成本核算對(duì)象的費(fèi)用分?jǐn)偂?/span>

4、 特殊情況

如果發(fā)生改造提升后的部分物業(yè)直接無(wú)償或低價(jià)移交給原住戶的情況，由于該部分物業(yè)在項(xiàng)目完工后無(wú)法獲取經(jīng)濟(jì)收益，這些物業(yè)的相關(guān)凈工程費(fèi)用（扣除向原住戶收取的少量補(bǔ)償）為實(shí)質(zhì)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，一并納入動(dòng)拆遷成本核算，按前述規(guī)則進(jìn)行分配。

由于該部分費(fèi)用的確定時(shí)間一般在工程完工及決算完成后，為及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，可以該部分工程的預(yù)算成本進(jìn)行預(yù)提入賬，工程完工及決算完成后進(jìn)行帳務(wù)調(diào)整。